La paradoja de Antofagasta: región lidera carpeta de iniciativas, pero escasean los proyectos inmobiliarios
DESARROLLO. Proyectos mineros y energéticos dominan las inversiones para este quinquenio.
Para el próximo quinquenio, la Región de Antofagasta concentra la mayor cantidad de inversiones a nivel nacional, con el 32% de las iniciativas y por un total de USD$21.762 millones. Pero, al mismo tiempo, se encuentra entre las zonas con menor crecimiento en infraestructura inmobiliaria.
Esto refleja los datos de la Corporación de Bienes de Capital (CBC), entidad que recopila información sobre los grandes proyectos de inversión en Chile. Según las cifras, correspondientes al cuarto trimestre del 2024, las iniciativas inmobiliarias corresponden solo al 0,13% del total de obras planificadas en Antofagasta, con un gasto total de USD$29 millones y solo tres edificaciones en carpeta para los próximos cinco años.
Lo anterior genera una disonancia notoria si se compara con las iniciativas que dominan en la región: la minería, con el 59,22% de los proyectos regionales del quinquenio y un gasto de USD$12.888 millones; y el rubro energético, con el 33,84% del total y una inyección de USD$7.365 millones.
Si se compara a nivel nacional, la Región Metropolitana domina con diferencia la lista de inversiones inmobiliarias, con el 67,41%, seguido más atrás por Valparaíso, con el 6,62% del total.
Desaceleración
Orlando Castillo, gerente general de la CBC, puntualizó que la situación inmobiliaria que afecta a la región se repite en otras zonas.
"A nivel nacional, el sector inmobiliario ha enfrentado una desaceleración generalizada, provocada principalmente por las condiciones de mercado y financieras vividas en los últimos años".
"No obstante lo anterior, es esperable que en un contexto de alto dinamismo que podría tener la Región de Antofagasta en el próximo quinquenio, esto también impacte positivamente el sector inmobiliario de la región", resaltó Castillo.
Considerando que en la región hay una gran cantidad de obras que generarán eventualmente más empleo, pero sin una cartera robusta de iniciativas inmobiliarias, el representante de la corporación subraya que "se trata de un aspecto crítico a monitorear, especialmente considerando el dinamismo del mercado laboral que impulsa los proyectos de gran envergadura en la región. En particular, se debe tener atención sobre el nivel de stock y vacancia de las unidades de vivienda y comercial, a fin de anticipar desajustes de oferta y demanda que pueden afectar los precios de compra y arriendo".
Para Jorge Maturana, presidente regional de la Cámara de la Construcción, recordó que el año pasado "hubo una caída de la inversión inmobiliaria de 40%. Es más, durante el último trimestre 2024 se otorgó solo un nuevo permiso de edificación, correspondiente a la construcción de 408 departamentos en el sector norte de la ciudad".
"Al comparar el cuarto trimestre 2023 con el mismo periodo 2024, vemos una disminución de 57% en el total de permisos para proyectos inmobiliarios nuevos, así como también 42% menos en la cantidad de metros cuadrados a edificar, y 34% menos en la cantidad de nuevas viviendas a construir en la comuna", señaló.
En ese sentido el directivo atribuyó al contexto parte de los problemas de dinamismo que presenta el sector. "Hay factores de tipo regionales, como el costo de los materiales de construcción, la mano de obra, valor del suelo y de permisos. Y a otros de tipo nacionales, como una tasa de interés alta y las restrictivas condiciones bancarias para acceder al crédito hipotecario, lo que sin duda hace que las empresas posterguen sus inversiones a la espera de un mejor escenario económico".
Por esto, mencionó que, para revertir el escenario, se requiere de "un esfuerzo conjunto entre el sector público y privado en materia de administración del territorio, mejorar la productividad, incluir más industrialización en el proceso constructivo y reducir la permisología que termina impactando en los plazos de construcción de los proyectos".
Desequilibrio
Sobre este panorama, Cristian Rodríguez, director del Instituto de Políticas Públicas de la UCN, recalcó que "la región vive un desequilibrio preocupante. Mientras la minería acapara el 59% de la inversión quinquenal y la energía otro 34 %, el sector inmobiliario apenas alcanza un 0,13 % del total nacional". "Para revertir esta dinámica, es hora de poner en marcha un plan articulado que combine innovación urbana, armonía regulatoria y uso estratégico del suelo fiscal", argumentó el académico.
En esa línea, señaló que se debería considerar apurar la reconversión de los antiguos trazados ferroviarios. "Estos terrenos bien conectados al sistema de transporte pueden transformarse en plataformas mixtas de vivienda, comercio y oficinas. Al aprovechar redes de agua, energía y vialidad ya instaladas, se reducirían costos de infraestructura y se agilizaría la oferta de suelo en el corazón de la ciudad". A esto también se debe añadir una actualización de los planes reguladores, precisó Rodríguez.
"Es indispensable abrir la zonificación a la densificación controlada en aquellas comunas con déficit, permitiendo edificios de altura moderada y reduciendo la exigencia de estacionamientos".
"Simultáneamente, resulta imprescindible incorporar incentivos claros para los desarrolladores: bonificaciones de derechos de edificación a cambio de un porcentaje mínimo de viviendas sociales o de interés medio, y plazos autorizados de aprobación que limiten la incertidumbre financiera", afirmó.
"El Estado debe poner a disposición suelos fiscales en desuso: terrenos de instalaciones públicas obsoletas o concesiones vencidas. A través de concursos de desarrollo público-privado, donde la autoridad aporte la tierra y el sector privado la inversión, se pueden generar proyectos de vivienda asequible, espacios verdes y equipamientos comunitarios", finalizó.
Ciclos
Con todo, Orlando Castillo, de la CBC, recordó que "la Región Metropolitana siempre ha concentrado la mayor proporción de inversión inmobiliaria del país, coherente con el nivel de concentración de habitantes a nivel nacional". En ese sentido, explicó que "el resto de las regiones responden generalmente por ciclos de crecimiento local, vinculados a sus vocaciones territoriales, por ejemplo, en el caso del turismo, u oportunidades de desplazamiento y crecimiento de fuerzas laborales, como en el caso de la industria minera".
"Con lo anterior, es esperable en el corto plazo un ajuste por precio y luego en el mediano plazo una reactivación progresiva de la actividad inmobiliaria en la Región de Antofagasta, apalancada por un mayor dinamismo de la industria minero-energética", aseguró.